Bauverwaltung

Grundsätzlich benötigen alle Bauvorhaben eine Baubewilligung (Art. 1a des kantonalen Baugesetzes). Art. 5 bis 7 des kantonalen Dekretes über das Baubewilligungsverfahren (BewD) regelt Fälle, die keine Baubewilligung benötigen. Zu beachten ist, dass die Baubewilligungsfreiheit ausserhalb der Bauzone stark eingeschränkt ist.

Wenn ein Bauvorhaben keine Baubewilligung benötigt, heisst das nicht, dass es überhaupt ohne Bewilligung erstellt werden darf. Die nach der übrigen Gesetzgebung erforderlichen Verfügungen und Auflagen (z.B. Brandschutz, Gewässerschutz etc.) bleiben vorbehalten.

Baubewilligungen sind immer vor der Ausführung einzuholen. Das Bauen ohne Baubewilligung ist strafbar nach Art. 50 BauG.

Bei Fragen wenden Sie sich bitte an die Bauverwaltung. Eine Voranfrage kann oft viel Ärger und Zeitverlust ersparen. Besonders bei allfälligen Ausnahmen sollte die Möglichkeit einer Voranfrage genutzt werden. Die Chancen und Risiken eines Bauvorhabens können so besser eingeschätzt werden, bevor grössere Ausgaben getätigt werden oder Verwaltungsaufwand entsteht.

Für Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone ist eine schriftliche Voranfrage via Bauverwaltung grundsätzlich in jedem Fall dringendst zu empfehlen.

Zudem verfügt die Gemeinde Guggisberg teilweise über Pläne von bestehenden Bauten im Archiv von früheren Baugesuchen.

Per 01.01.2023 ist das neue Energiegesetz und die neue Energieverordnung im Kanton Bern in Kraft getreten. Detailliertere Informationen können hier abgerufen werden:
https://www.weu.be.ch/de/start/themen/energie/energiegesetz.html

Jedoch wollen wir es nicht unterlassen, Sie über die grösseren Änderungen – gerade hinsichtlich Baueingabe – zu informieren.

Neubauten
Die bisher gültigen Standardlösungskombinationen und der rechnerische Nachweis für Neubauten fallen weg.

Neu gilt die gewichtete Gesamtenergieeffizienz eines Neubaus. Damit ist der gesamte Energieverbrauch des Gebäudes zu berücksichtigen. Der Nachweis erfolgt mit dem Formular EN 101b des Kantons Bern. Die Eigenenergieerzeugung (Elektrizität und/oder Wärme) darf in Abzug gebracht werden, sofern diese aus erneuerbaren Energien gewonnen wird. Bei Neubauten mit einer anrechenbaren Gebäudefläche (Fassadenabwicklung, Dach) von mehr als 300 m² muss eine Solaranlage installiert werden. Zusätzlich müssen bei Neubauten ein angemessener Teil der Parkplätze für die Ladeinfrastruktur für E-Fahrzeuge ausgerüstet, resp. vorbereitet werden.

Heizungsersatz
Neu ist der Ersatz der Heizung immer meldepflichtig. Dies gilt auch bei Ersatz eines Brenners, Kamins oder Öltanks. Es gelten spezifische Anforderungen an den Heizungsersatz gem. Art 20a der Energieverordnung. Der Nachweis der Massnahmen erfolgt via eine Meldung über das eBau-Portal des Kantons Bern (Formular EN-120 BE).

Bestehende, zentrale Elektroboiler in Wohnbauten müssen innert 20 Jahren ab Inkrafttreten des revidierten Energiegesetzes, spätestens bis 31.12.2043, ersetzt werden, sofern sie nicht mit mindestens 50 % erneuerbarem, eigenproduzierten Strom betrieben werden.

Umbauten/Umnutzungen/Einzelbauteilnachweis
Weiterhin gültig ist der Einzelbauteilnachweis bei Umnutzungen, Umbauten, Sanierungen und Erweiterungen im bestehenden Gebäudevolumen, sowie bei kleinen Anbauten, sofern die zusätzliche Energiebezugsfläche kleiner als 50 m² ist oder diese max. 20 % der bereits bestehenden Energiebezugsfläche beträgt. Diese Regelung galt bereits in der alten Energieverordnung vor 2023.

Formulare und Berechnungshilfen finden Sie hier:
https://www.weu.be.ch/de/start/themen/energie/energievorschriften-bauen.html

Ansonsten erteilt die regionale Energieberatung gerne weitere Auskünfte.

Ab dem 1. März 2022 müssen Baugesuche grundsätzlich zwingend elektronisch über die kantonale Plattform eBau eingereicht werden. Für die Baugesuchseingabe per eBau dient die Anleitung für die Eingabe eines Gesuches als Gesuchsteller.

Zusätzlich sind sämtliche Unterlagen mindestens im Doppel in Papierform, datiert und durch die Bauherrschaft, den Projektverfasser und den Grundeigentümer unterzeichnet bei der Bauverwaltung einzureichen. Sie umfassen mindestens:

• Baugesuchsformular aus eBau
• Formular Erdbebensicherheit
• weitere Formulare je nach Bauvorhaben
• Situationsplan
• Projektpläne im Massstab 1:100
• Falls abwasser- und wassertechnische Installationen/Veränderungen an den Installationen (bspw. neues WC) erfolgen, so ist das Formular Erhebungsblatt Belastungswerte einzureichen
• Für Grenz- und Näherbaurechte ist die schriftliche Zustimmung der Nachbarn erforderlich
• Falls erforderlich Ausnahmegesuch
• Falls eine neue Wohneinheit entsteht oder eine bestehende erweitert wird, eine Nutzungsdeklaration nach Zweitwohnungsgesetzgebung

Mit der Einreichung der Baugesuchsunterlagen sind die Profile aufzustellen.

Die Gemeindeverwaltung Guggisberg ist bestrebt, Baugesuche rasch und unkompliziert zu behandeln, um zum guten Gelingen des Vorhabens beizutragen. Die Basis für eine rasche Behandlung sind in jedem Fall vollständige und korrekt erstellte Baugesuchsakten. Dennoch ist je nach Verfahren mit 2 bis 3 Monaten Wartezeit zu rechnen.

Eingegangene Einsprachen und Rechtsverwahrungen werden Ihnen nach Ablauf der Auflagefrist zur Stellungnahme zugestellt. In der Stellungnahme sollten Sie der Gemeindeverwaltung mitteilen, ob Interesse an einer Einigungsverhandlung besteht. Eine Einigungsverhandlung ist nicht obligatorisch. Um Einsprachen vorzubeugen, empfehlen wir Ihnen, die direkt anstossenden Nachbarn über das geplante Bauvorhaben frühzeitig zu informieren.

Es wird zwischen kleinen und ordentlichen Baubewilligungsverfahren unterschieden. Beim Ordentlichen erfolgt eine Publikation, beim Kleineren genügen die Unterschriften der Nachbarn.

Für kleinere und wenig beeinträchtigende Bauvorhaben kann in der Regel auf eine Publikation verzichtet werden. Die Orientierung der betroffenen Nachbarschaft ist jedoch wichtig. Mit der Einreichung des Formulars „Zustimmungserklärung“ in Verbindung mit den entsprechenden Projektplänen kann die Baubewilligungsbehörde bei kleineren Vorhaben oft auf eine Veröffentlichung verzichten (kleines Verfahren nach Art. 27 BewD). Es besteht auch die Möglichkeit, dass die Gemeindeverwaltung die betroffenen Nachbarn bei kleineren Vorhaben schriftlich orientiert. Falls eine Ausnahme beansprucht wird, so ist das Bauvorhaben in der Regel zu publizieren (ordentliches Verfahren). Ob das kleine oder das ordentliche Verfahren zur Anwendung kommt, entscheidet die Bauverwaltung. Bitte erkundigen Sie sich deshalb vorgängig bei der Bauverwaltung.

Falls das kleine Verfahren zur Anwendung kommt, teilt Ihnen die Bauverwaltung mit, welche nachbarrechtlichen Grundeigentümer/innen zustimmen müssen.

Eine Vorlage für die Zustimmungserklärung stellen wir Ihnen zur Verfügung.

Die Selbstdeklaration Baukontrolle 1 (SB 1) ist vor Baubeginn digital in eBau zu erfassen. Das Dokument, welches durch die Erfassung generiert wird, ist ausgedruckt und unterzeichnet bei der Bauverwaltung einzureichen. Bei Baugesuchen, welche noch nicht im eBau erfasst wurden, kann das Formular Selbstdeklaration 1 ausgefüllt werden.  Vorher darf mit den Bauarbeiten nicht begonnen werden.

Die Selbstdeklaration Baukontrolle 2 (SB 2) ist innert 20 Tagen nach Bauvollendung digital in eBau zu erfassen.  Das Dokument, welches durch die Erfassung generiert wird, ist ausgedruckt und unterzeichnet bei der Bauverwaltung einzureichen. Bei Baugesuchen, welche noch nicht im eBau erfasst wurden, kann das Formular Selbstdeklaration 2 ausgefüllt werden.

Machen Sie sich mit den Zonenvorschriften, welche für das Baugrundstück gelten, vertraut. Nebst den Vorschriften aus der baurechtlichen Grundordnung (Baureglement, Zonenplan und Schutzzonenplan) können Überbauungsordnungen, Schutzzonen, Gefahrenkarte, Bauinventar, Gewässerschutzzonen und Altlasten den Verlauf des Baubewilligungsverfahrens beeinflussen. Sämtliche öffentlich-rechtliche Einschränkungen finden sie im ÖREB-Kataster.

Gerne können Sie dies auch bei der Bauverwaltung erfragen – hierzu benötigen wir die Parzellennummer oder die Adresse des Grundstückes.

Zudem empfiehlt es sich auch, sich über allfällige Grundbucheinträge zu informieren. Obwohl die meisten Grundbucheinträge zivilrechtlicher Natur sind, können sie sich dennoch auf die Bewilligungsfähigkeit eines Bauvorhabens auswirken. Seit rund zwei Jahren können auch Privatpersonen mit ihrem BE-Login (gleiches Login wie für das Erfassen der Steuererklärung) die Daten im Grundbuch einsehen.

Ein Grossteil der Leitungen (Abwasser, Wasser, Strom, Swisscom) sind über das RegioGIS-Portal einsehbar. Das Portal bietet keine Gewähr für die Vollständigkeit. Bei Grabarbeiten ist in jedem Fall vorsichtig vorzugehen. Die Haftung bei Schäden an den Leitungen liegt immer bei der Bauherrschaft oder beim Bauunternehmen. Das Login für die Einsicht der Leitungen teilt Ihnen die Gemeindeverwaltung auf telefonische Anfrage hin, gerne mit.

Grundsätzlich ist die Gemeinde Baubewilligungsbehörde. Falls Ihr Baugesuch jedoch einen Gastgewerbebetrieb betrifft, über eine Million Bausumme aufweist, im Gewässerraum oder Waldabstand liegt oder weitere Besonderheiten aufweist, ist das Regierungsstatthalteramt Baubewilligungsbehörde. Das Gesuch ist trotzdem über die Gemeindeverwaltung einzureichen. Die Bauverwaltung wird bei der formellen Prüfung die Zuständigkeit feststellen und das Gesuch entsprechend weiterleiten. Sie können die Zuständigkeit für Ihr Bauvorhaben auch vorgängig erfragen.

Jedes Bauvorhaben stellt einen Einzelfall dar. Die vorliegenden Leitlinien können nicht jeden Spezialfall abdecken. Es kann zum Beispiel sein, dass ein Vorhaben vorgängig die Änderung oder Erarbeitung einer Überbauungsordnung erfordert, eine Umweltverträglichkeitsprüfung gemacht werden muss oder ein Vorhaben der Störfallvorsorge unterliegt. Dies kann zu einer längeren Behandlungsdauer führen. Auch hier empfiehlt es sich, frühzeitig mit der Gemeindeverwaltung Kontakt aufzunehmen, damit Sie den Zeitbedarf entsprechend einplanen können.